Защо е опасно и неизгодно да се инвестира и закупи недвижим имот самостоятелно?

Непознавате пазара на недвижимите имоти. Не всички инвеститори/купувачи са запознати с това, че цените на недвижимите имоти в различните пазарни сегменти не са еднакви, и ръстът им е различен.

Знаем например, че ръста на цените на недвижимите имоти в различните държави не е еднакъв. Опитните инвеститори знаят, че инвестицията в земеделска земя носи по висока печалба отколкото инвестицията в апартамент. Тези инвеститори, които имат опит знаят, че всеки парцел и недвижим имот има различна пазарна привлекателност. Поради тези причини преди да се вземе решение за инвестиране, трябва да се знае какво става около конкретния недвижим имот.

Ситуацията в България е интересна с това, че поради икономическото си положение, екологията, климата и географското си положение страната привлича много чуждестранни инвестиции, поради тези причини купувачите на недвижими имоти не са само българи, но и чужденци. Следователно така се формират много пазарни сегменти в сферата на недвижимите имоти. Дори възниква следната ситуация, в едни сектори на недвижимите имоти цените постоянно се покачват, а в други сектори на недвижимите имоти цените на имотите не се променят и те не носят печалба на инвеститорите.

В България има много сегменти на недвижими имоти, които имат различна доходност. Сигурно някои от Вас научават това за първи път. Недвижимите имоти в България могат да се разделят на следните сегменти:

I сегмент. Апартаменти в курортите:

1) Златни пясъци (Golden Sands);

2) Слънчев бряг (Sunny Beach);

3) Зимните курорти (Банско, Пампорово);

4) Другие курортни зони (Балчик, Албена, Бяла, Обзор, Созопол, Царево);

5) Английски селища (Рогачево, Осеново, Соколово);

6) Курорти покрай голф игрища (Каварна, Албена, Кранево, голф игрища: Black Sea Rama, Thracian Cliffs, Lighthouse Golf and Spa Resort);

Без значение от качеството и местоположението на недвижимия обект за периода 01.2006-12.2007 г., най-голям ръст на цените е отбелязан в 4 и 6 сегмент. Нашата прогноза, е че цените на апартаментите в зимните курорти в страната ще се запазят на същото равнище или дори ще паднат. Първите признаци за криза се забелязаха през 2006-2007 година, поради необичайно топлата зима. След време може нормализират и цените и в другите курорти.

II сегмент. Апартаменти в големите градове на България (София, Варна, Пловдив):

Цените са 600 – 2700 €/м2 (по данни за 2008.01). Доходността е беше до 35 % за година (за периода 2007-2008).

Въпреки, че реализираните продажби на апартаменти в Банско са намалели 10 пъти, търсенето на апартаменти в големите градове на страната е голямо и цените постоянно се покачват (за периода 2007-2008).

Кога за последен път са Ви предлагали апартамент в големите градове на страната? А защо предлагат основно в курортите? В големите градове почти никой не плаща на брокерите комисионни, затова в курортите може да се вземе комисионна от 10  и повече. Защо в градовете не плащат комисионни? Защото един апартамент е много лесно да се продаде и без посредник.

III сегмент. Парцели в съседство с град Варна. Парцелите могат да се класифицират по следния начин:

Различните сегменти на недвижимите имоти имат различна доходност. Цената на земята е между 5-3000 €/м2. Печалбата е от 30-200 % за една година (2006-2008).

IV сегмент. Комерсиални парцели:

Комерсиалните парцели бяха много атрактивен сегмент през 2007 година. Цените на тези парцели бяха: 10-25 €/м2. В индустриалните зони цените са между 70-300 €/м2.

V сегмент. Лозя.

Цените на лозовите масиви започват от 5 €/м2;

VI сегмент. Големи земеделски ниви.

Събирате информация за недвижимите имоти по неправилен начин. Най-често използвате: информация от случайни агенции за недвижими имоти, ползвате само информация от интернет. Поради тези причини не получавате пълна информация за районите и за тяхната специфика, неправите постоянно анализи, не отделяте достатъчно време за анализ на пазара, не живеете в тази страна, не познавате културата, обичаите, местните възгледи, не знаете кой ще е бъдещият купувач на вашия инвестиционен имот.

Първи пример от практиката. Едри клиенти (>300 000 €) те изучават пазара за недвижими имоти повече от година и половина и само един сегмент от пазара за недвижими имоти, например само сектора на строителство в големите градове. Най-лошото е че след година и половина инвеститора разбира, че е избрал неподходящ сектор, за този период тенденциите са се променили, парцелите в градовете са поскъпнали, а желанието за печалба остава на същото равнище. Тогава инвеститора започва да изучава друг сектор от недвижимите имоти. За този период инвеститорът нереализира печалба в размер от около 80–140 % (рост 2006-2007-2008). Тогава се появяват и съмненията струва ли си въобще да се инвестира? Резултатът е нереализирана печалба и загуба на време, финансови средства.

Втори пример от практиката. Събрали сме информация за регион Х1 в сектора на недвижимите имоти Y, но установяваме че в региона Х2 за който не разпологахме с достатъчно информация, се оказва с по-голяма възможност за печалба дори в същия сектор Y на недвижимите имоти. Например, избрали сте сектор комерсиални имоти, но в избрания район X1 цените на парцелите по-високи отколкото в друг район X2, в който инфраструктурата е по-добре развита.

Трети пример от практиката. Обява в интернет - парцел в село Камен бряг 90 €/м2. Проверяваме на друго място, парцелът може да се закупи за 4 €/м2. Къде е грешката, а къде е вярната цена? Цените са верни и в двата варианта. В първия вариант парцелът е разположен на разтояние от 180 метра от морето, в селото с разрешение за строителство. Във втория вариант парцелът е на 5 км. от морето, в нивите, земеделска земя. Сама за себе си цената нищо не говори, ако не знаем точните параметри за парцела, точното му местоположение, района в който се намира, релефа, формата на парцела, къде се намират комуникациите, дали в съседство с парцела има някакви проекти, а също така незнаем по каква цена се продават аналогичните имоти в съседство или в съседния район. За да е доходоносна инвестицията, трябва да познаваме и купувачите кой и с каква цел купува в този регион.

По какво се различаваме от другите агенции за недвижими имоти във Варна?

  1. Систематизираната информация е на едно място;
  2. Информацията събираме от различни източници;
  3. Разработваме "Ценови карти" - виждаме количеството на предлаганите имоти и техните цени. Повече за принципите на предлагане на оферти за недвижими имоти подробно в раздел "Недвижими Имоти";
  4. За разлика от другите агенции за недвижими имоти ние сме най-много заинтересовани да изберем най-подходщия имот и след това да го продадем (вижте принципите за работа, малко по-надолу);

Принципи за работа:

С клиентите работим по няколко схеми:

  1. Комисионни X %;
  2. Y % от печалбата след продажбата на вашия имот. Това е най-подходящият вариант за инветиторите, защото инвеститорът получава гаранция, че фирмата няма да го забрави и че е заинтересована да продаде неговият недвижим имот с най-голяма печалба. Growing Markets печели само когато и Вие получавате печалба. В този случай Y е винаги по-голям от Х;
  3. Възможно е и участието на нашата фирма във инвестиционни проекти.

Сигурно Вашите услуги са скъпи?!

Цената на нашите услуги съответства на пазарната цена, а услугите който предлагаме са с високо качество. Инвестирането може да се окаже даже загубно, ако инвестирате в не подходящ сегмент, ако прекалено продължително време анализирате или ползвате услуги на некомпетентни агенции за недвижими имоти.